При любых операциях с деньгами существует риск стать жертвой мошенника, но особенно настораживает мысль о возможной потере денег и жилья при сделках с недвижимостью. Для защиты честных покупателей был создан закон о добросовестном покупателе.
Добросовестный приобретатель - это человек, который может убедить суд в том, что при покупке квартиры не знал и не мог знать о фактах, из-за которых сделку впоследствии признали незаконной.
До 2020 года, если сделка с недвижимостью была оспорена или признана недействительной, суд возвращал квартиру предыдущему собственнику и обязывал его вернуть деньги покупателю. В случае, если у продавца не было денег, покупатель оставался ни с чем. Однако в июне 2020 года был принят закон, согласно которому добросовестный приобретатель может получить компенсацию от государства в случае недействительной сделки и невозможности возместить убытки за счет продавца, если он лишился жилья и продавец не вернул уплаченные деньги за недвижимость.
Компенсация может быть предоставлена за реальный ущерб, причиненный добросовестному приобретателю, или за кадастровую стоимость жилья - для этого необходимо подать исковое заявление в суд.
Быть добросовестным необходимо не только для возврата денег при неблагоприятном исходе. Прежде всего, это помогает избежать сомнительной сделки.
Для того, чтобы сделка была признана добросовестной, необходимо внимательно проверить документы продавца. Добросовестный приобретатель - это тот, кто не знал и не мог знать о неправомерной продаже квартиры. Важно разобраться с понятием "не мог знать": для соответствия этому критерию, покупатель должен изучить все документы продавца недвижимости. Если на момент заключения сделки по ним нельзя было понять, что есть какие-то подводные камни, то суд может признать покупателя добросовестным.
Чтобы покупателя признали добросовестным, он должен доказать, что сделал все, что в его силах, для чистоты сделки. Но что именно входит в понятие "сделать все" закон не уточняет.
Если покупатель не проявил должной осмотрительности или просто поверил продавцу на слово, его могут обокрасть и не выплатить компенсацию. Для того чтобы избежать этого, покупателю квартиры необходимо изучить документы продавца, в частности, узнать, не могут ли оспорить сделку наследники, супруги или органы опеки. Это может произойти по различным причинам: например, если семья купила квартиру с помощью материнского капитала, а потом продала ее без разрешения органов опеки или если братья унаследовали квартиру от матери и оба стали обладателями ½ собственности, а потом один из них продал квартиру без ведома другого.
Вот список документов, которые необходимо запросить у продавца и внимательно изучить:
- паспорт - данные в паспорте должны быть такими же, как во всех остальных документах;
- правоустанавливающие документы - если квартиру получали от государства и затем приватизировали, у продавца будет договор передачи квартиры в собственность. Если квартиру покупали, на руках должен быть договор купли-продажи, а если наследовали - свидетельство о праве на наследство;
- выписка из ЕГРН - чтобы убедиться, что квартира действительно принадлежит продавцу. Выписка подтверждает собственность на квартиру и помогает убедиться, что долями в квартире не владеют другие собственники. Если квартиру покупали до 2016 года, у продавца будет также свидетельство о регистрации права собственности, после 2016 года его не выдают;
- доверенность на квартиру - если квартиру продает не сам собственник, необходимо убедиться, что документ подлинный. Для этого введите реквизиты доверенности на сайт Федеральной нотариальной палаты. Если доверенности нет в реестре, она либо поддельная, либо просрочена. В тексте доверенности должно быть указано, что человек имеет право продавать именно эту квартиру;
- единый жилищный документ - это документ, который выдается в МФЦ, едином расчетном центре или на сайте госуслуг. В нем указаны сведения о составе семьи, регистрации по месту жительства, собственниках жилья и многое другое. Собственник получает единый жилищный документ, а покупатель может посмотреть в нем, кто зарегистрирован в квартире. Например, на момент сделки там могут быть зарегистрированы другие люди, но в момент передачи денег они должны быть исключены. ЕЖД выдают не во всех городах, но вы его точно можете получить в Москве. Где-то вместо ЕЖД делают справку о регистрации квартиры - например, в Санкт-Петербурге форма 9.
- еще есть документы, которые обычно не приносят на просмотр, но необходимо их иметь на этапе сделки: согласие супруга или супруги - если продавец приобретал квартиру будучи в браке, нужно получить нотариальное согласие партнера на продажу;
- последняя квитанция за коммунальные услуги - чтобы не возникло долгов. Если долги есть, попросите продавца их оплатить, поскольку при продаже другая часть долга, например по капитальному ремонту дома, перейдет новому владельцу.
Помимо всех процессов, связанных с проверкой документов и состояния квартиры, важно также учитывать финансовую сторону сделки. Добросовестный приобретатель должен быть готов к расходам на оформление документов, оплату налогов, агентские комиссии и другие дополнительные расходы. Необходимо также иметь ясное представление о своих финансовых возможностях и быть готовым к обсуждению финансовых условий с продавцом.
Важно помнить, что приобретение недвижимости – это серьезное финансовое вложение, и необходимо быть готовым к возможным изменениям в рыночной цене квартиры. Добросовестный покупатель должен провести анализ рыночной стоимости объекта недвижимости, учитывать возможные риски и быть готовым к долгосрочным инвестициям.
Кроме того, важно оценить потенциал жилья для будущего использования – возможность перепланировки, перспективы роста цены, инфраструктура района и другие факторы, которые могут повлиять на ваше решение. Необходимо также учитывать свои потребности и предпочтения при выборе жилья, чтобы избежать недовольства и разочарования в будущем.
Итак, добросовестный приобретатель должен быть готов к комплексному подходу к сделке с недвижимостью, включая финансовые, юридические и практические аспекты. Внимательное изучение всех аспектов покупки жилья, соблюдение законодательства и готовность к любым нюансам помогут сделать вашу сделку успешной и безопасной.
