Риелторы и сами продавцы недвижимости часто ошибаются в определении статуса налогового (не)резидентства. Какие могут быть последствия, как их избежать и какими документами пользоваться, разберём в статье.
Это особенно актуально сейчас, когда многие продают недвижимость до истечения срока владения и уезжают за границу, а потом с удивлением узнают, что их налог составил 30% от всей суммы сделки без вычета расхода.
Так, в статье 207 НК РФ указано, что налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Если не принять во внимание смежные нормы НК и специальные разъяснения, можно круто «попасть» на налоги.
Например, такое может случиться, если продавец решил, что можно просто выждать нужное количество времени к моменту продажи недвижимости — точнее, 12 месяцев, а потом можно спокойно уезжать за границу надолго.
Но применительно к продаже недвижимости и в целом к получению доходов, за которые человек отчитывается по окончанию года самостоятельно, налоговый статус физического лица устанавливается по итогам налогового периода — когда закончится календарный год получения дохода. Налоговый период, в соответствии со статьей 216 НК РФ — это календарный год, с 1 января по 31 декабря включительно.
В соответствии со статьёй 207 НК РФ период нахождения физлица в России не прерывается на периоды его выезда за рубеж для краткосрочного — менее шести месяцев — лечения или обучения (и то и другое надо подтверждать документально), а также для исполнения трудовых или иных обязанностей, связанных с выполнением работ (оказанием услуг) на морских месторождениях углеводородного сырья.
Независимо от фактического времени нахождения в РФ налоговыми резидентами РФ признаются российские военнослужащие, проходящие службу за границей, а также сотрудники органов государственной власти и органов местного самоуправления, командированные на работу за пределы РФ.
Период пребывания в РФ — менее или более 183 дней — отсчитывается со дня прибытия в страну по день отъезда из неё включительно. Такой порядок расчёта подтверждают контролирующие ведомства.
Как государство узнает о том, что человек уехал?
В эпоху цифровизации довольно наивно полагать, что трансграничные перемещения граждан останутся незамеченными. Существует межведомственный обмен данными. И даже соглашение с Белоруссией об обмене данными о пересечении границы уже ратифицировано. Государству нужно и важно понимать, в том числе и с точки зрения наполнения бюджета, статус налогового резидентства.
Налоговый нерезидент платит 30% со всего дохода (без вычета расхода) в случае, если продаёт недвижимость раньше истечения срока владения 3–5 лет. Значит ли это, что для гарантированного отсутствия налога надо дождаться истечения 3–5 лет? По состоянию на 2023 год — да. А вот ожидать, что такой порядок сохранится и на будущее, не стоит.
По моему мнению, к 2024 году отменят срок владения для налоговых нерезидентов и просто вернут прежний порядок. Он действовал до 2018 года включительно — это налог на весь доход безотносительно срока владения. Такая поправка давно назрела и имеет очевидный смысл.
Случаи из практики
Ошибка ценой в 7 миллионов
В 2020-м Павел купил квартиру за 20 млн рублей, в феврале 2022-го продал эту квартиру за 25 млн рублей и уехал за рубеж, до конца года в страну не возвращался.
Риелтор убедил Павла, что он — налоговый резидент, поскольку имеет российское гражданство и за год до даты получения денег провёл более 183 дней в России. Таким образом, по мнению риелтора, Павел платит 13% с разницы между стоимостью покупки и продажи и налог составляет 650 тыс. рублей.
Правильный расчёт налога для этого кейса: 7,5 млн рублей или 30% от 25 млн рублей.
Уклонение от уплаты этого налога — основание для возбуждения уголовного дела по статье 198 УК РФ.
Хотел заработать, а остался должен
Кирилл в 2019-м купил в ипотеку квартиру за 15 млн рублей, из них 12 млн – кредитные средства. Жильё не единственное.
С марта 2022 года живёт за рубежом, в 2023-м не планирует возвращаться. Продал квартиру в марте 2023 года за 20 млн рублей, из них 11 млн потратил на погашение остатка долга по ипотеке.
Риелтор убедил клиента, что налог 30% начисляется только на полученные непосредственно клиентом средства, то есть на 9 млн рублей, поскольку оставшиеся 11 млн рублей сразу были перечислены банку-кредитору.
Правильный расчёт налога для этого кейса: НДФЛ 30% надо заплатить со всех 20 млн рублей, он составляет 6 млн рублей, поскольку все 20 млн рублей — это доход продавца, в том числе погашение его личного долга.
В итоге продавец оказался в минусе: на стадии покупки он внёс 3 млн рублей, далее погасил 1 млн рублей в качестве основного долга и оплатил 2 млн рублей процентов. Совокупный «личный» расход — 6 млн рублей. Прибыль от продажи составила 9 млн рублей, но из них в качестве налога уплачено 6 млн.
Итого чистый убыток со сделки — 3 млн рублей.
Как действовать, чтобы избежать лишних налогов
Проверить, что верно определили налоговый статус.
Изучить возможности для оптимизации. Есть несколько способов законно уменьшить налоги для нерезидентов. Уточните их у своего налогового консультанта.
Изучить нормы международного соглашения об избежании двойного налогообложения для конкретного государства, налоговым резидентом которого является продавец недвижимости.
Уточнить, действует ли это соглашение.
Чего точно делать не надо
- непосредственно перед продажей дарить недвижимость близкому родственнику — налоговому резиденту, чтобы тот быстро продал и перевёл деньги за рубеж «дарителю» — это не безопасно;
- расторгать договор купли-продажи, чтобы дождаться истечения минимального срока владения (3–5 лет) и продать без налога — это не сработает, поскольку расторжение договора обнулит срок владения;
- составить договор займа и вернуть долг квартирой — это приравнивается к продаже (возмездной сделке);
- продавать через представителя по доверенности, чтобы тот передал деньги в следующем году, когда продавец-налогоплательщик наберёт 183 дня пребывания в стране (или деньги вообще не будут переданы) — это не освобождает от налога;
- дарить фактическому покупателю, то есть прикрыть продажу дарением. Это откровенная махинация, «одаряемого» могут вызвать на допрос. Уголовная ответственность грозит обоим при достижении критериев статьи 198 УК. При этом фактический покупатель может быть привлечён к ответственности как соучастник по статье 67 УК.
Проверяйте актуальность информации, если нашли её в интернете
Иногда продaвцы-налогоплaтельщики находят неактуальные письма ФНС и опираются на них, даже не пытаясь уточнить актуальность документа.
Например, в нескольких письмах ФНС России сказано, что из положений международных договоров Российской Федерации об избежании двойного налогообложения следует, что физическое лицо может рассматриваться в качестве налогового резидента РФ, если оно имеет в ней постоянное жильё или центр жизненных интересов, а «наличие постоянного жилья подтверждается фактом нахождения жилого объекта в собственности, либо действующей постоянной регистрацией по месту жительства в нём. Центр жизненных интересов определяется по месту нахождения семьи, основного бизнеса или работы».
